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心法.1:買第一棟房子,就要買足一生的需求
 換屋的頻率愈高,代表浪費無謂的換屋成本,如稅賦、搬家費用及規費等。精打細算的購屋人,最好在第一次購屋就買足三房,減少未來換屋的次數。

心法.2:房貸支出不宜超過月收入的4
 一般來說,家庭房貸支出不應超過每月收入的四成,過重的房貸支出對家庭負擔太重,生活品質也不佳。民眾不妨計算出家庭的可支配所得(扣除所有要開之後的結餘),房貸比重最好不要超過可支配所得的五成。

心法.3:買市區的中古屋勝過郊區的房子
  由於好地段具有不可替代性、不易改變、不會折舊,因此,買市區的老屋,遠勝過郊區的新成屋,兼具保值及抗跌性。

心法.4:從投資報酬率估算房價是否合理
  近幾年來全省平均房價跌幅約15﹪,中南部的跌幅更大,因此很多人都想要趁著低利時代購屋投資賺取租金。購屋人可利用附近房屋租金推算合理的房價,目前不動產投資租金報酬率約為5~6﹪,若租金報酬率太低,就表示該房價太高。  
  推算合理房價的公式:Y= R × 12 ÷ PY=不動產的投資報酬率 R=每月租金 P=房屋總價】舉例來說,新店約30坪三房總價600萬元,該區30坪住宅租金行情為2萬元,計算投資報率為(2萬元×12個月÷600萬= 4),以目前房地產合理的投資報酬率5~ 6 ﹪,表示600萬元的房價顯然偏高。

心法.5:選擇市場接受度高較高的標的
  房地產是所有投資工具中流動性最低的一種,因此要懂得選擇流動性較高的標的,譬如格局方正的三房住家,就是需求最廣、流通較大的一種。


 


 


輕鬆搞定!房貸省息技巧大公開 ( )

在貸款買房子之後,想趕緊清償房貸,提早擁有自己的房子,該如何省息?你一定很想知道!以下的八個省息方法值得參考--

方法 1:本金借越少,利息負擔越小
借貸的本金越多,利息總支出也越多,若能準備越多自備款,降低房貸本金,便可有效省息。如何尋找低利或免息的籌資管道?可以考慮申請政府優惠房貸利率比一般房貸利率還低,申請上限為200~250萬元不等,只要能符合優惠申請條件,便能提出申請。

方法 2:向親朋好友融通借款
目前一年期的定存利率滑落至1.4﹪左右,100萬元放銀行定存,一年只能拿到14000元的利息。如果家族中有領有退休金的定存族長輩,不妨與親友商議,提供比目前定存更優惠的利率,例如2.5﹪,把錢借貸出來償還房貸,一方面可讓親友享有比定存利率還高的利息收益,且利息所得免稅,另一方面房貸族也能將借款成本降低,有效減輕房貸負擔。與親友借款的另一個好處是,還款的彈性較大。

方法 3:隨時運用每一分的閒置資金,節省利息,以提前償還本金
只要能加速償還本金,便能縮短房貸的還款年期,因此只要擅用適合的貸款產品,就能夠達到這樣的目的。舉例來說,只要能隨時利用手邊每一分的閒置資產金,透過抵利型房貸,只要有多少的存款餘額,就會有多少的房貸可以不用付息;因為利息繳得更少,本金也就會償還得更快。另外一種方法是選擇理財型房貸,當手邊有多餘的資金時,可存入存貸合一的帳戶,透過先還本再付息的方式來省息。

方法 4:簽約前,睜大眼睛
為保障自我權益,在房貸簽約別忘了多多商議與自己有關的各項貸款條件。例如:違約金的計算方式、提前還款的本金限制、加碼幅度等。


 


 


挑房貸,利率真的是最重要嗎?

很多人都把「利率」當成是挑選房貸得第一要件,雖然利率高低直接影響的便是房貸的多寡,貸利率的高低卻不是決定房貸的唯一條件。房貸是否量身訂作、還款方式的彈性與否、與銀行往來的良好關係以及房貸品本身附加價值等,也是選擇房貸時需要考慮的重點。

一般而言,老行庫提供的房貸利率較為優惠,但相對產品本身也較制式、僵化,而新銀行及外商銀行提供的房貸,在還款方式及個別條件的評估方面較具彈性,您應該根據個人需求來選擇貸款的銀行。

簡單舉例來說,於同一個社區購屋的兩戶人家,其中一位選擇的是「指數型房貸」,另一位選擇的是外商銀行推出的「抵利型房貸」。選擇「抵利型房貸」者,房貸可以雙週繳款,還款還可以更快,再加上存款抵利,大概是傳統房貸還款期限的一半時間就可以還清房貸了。然而,選擇「指數型房貸」者,房貸過了前兩年的優惠期之後,房貸利率開始調高,每個月該繳的房貸也多出幾百塊,一旦市場利率即反轉上揚,很令人擔心未來的房貸怎麼也還不完。

兩個家庭在同一個時間點買了坪數與房價差不多的房子,但因為選擇房貸產品的不同,也影響了兩個家庭未來十餘年的每月房貸支出,進一步也關係著兩個家庭的財務自由度。


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